Jos ostaa vanhan talon, remonttia on väistämättä tiedossa. Varsinkin kokemattoman ostajan voi kuitenkin olla vaikea hahmottaa talonäytöllä, mitä on odotettavissa.
Kokenut talojen kuntotarkastaja Antti Heimlander kertoo, että eri aikakausilla rakennetuilla taloilla on omat tyyppivikansa, joita hän käy läpi myöhemmin jutussa. Tietyt asiat kannattaa kuitenkin selvittää mistä tahansa talosta.
– Isot linjat ovat sangen selkeitä. Ne ovat perusjuttuja: koska katto on tehty, onko salaojista tietoa, milloin märkätilat on tehty. Nämä toistuvat käytännössä kaikissa lukuun ottamatta uusimpia 2000-luvun taloja.
Salaojat ja jopa vesikaton kunto tosin kannattaa tarkastaa jopa uusimmissa taloissa.
– Ongelmana tietysti on se, että iso osa ongelmista ei kurkkaamalla selviä, Raksystemsilla työskentelevä Heimlander toteaa.
Ostajaehdokkaan kannattaakin kysellä mahdollisimman tarkkaan tehdyistä remonteista: milloin, miten ja kuka ne on tehnyt.
– Uudemmista kylpyhuoneremonteista on usein vedeneristysraportteja, salaojien kuvausraportteja. Ne ovat ostajalle kullanarvoisia.
Jos hiljattain tehdystä remontista ei ole mitään tietoja, hälytyskellojen kannattaa soida. Kauan sitten tehdyn remontin asiakirjojen puuttuminen sen sijaan ei välttämättä tarkoita, että asiat ovat huonosti. Tieto on vain saattanut kadota.
Ennen vuotta 1940 rakennetut talot
Vanhimmat markkinoilla olevat talot ovat Antti Heimlanderin mukaan järjestään hirsitaloja tai vanhoja kivitaloja.
– Vastoin yleistä käsitystä niissä on äärimmäisen paljon ongelmia ja vaurioita – osittain jo siitä syystä, että on ollut aikaa tapahtua kaikenlaista. Tilastojemme mukaan selkeitä vaurioita rakenteissa on todettu tämänikäisistä taloista noin puolessa jo kuntotarkastuksessa. Ne ovat merkittäviä lahovaurioita, mikrobikasvustoa ja sellaista. Jos tarkemmin tutkitaan, prosentti nousee vielä.
Vanhimmissa taloissa ongelmallisimpia paikkoja ovat yleensä alapohjat ja hirsiseinien alaosat sekä yläpohjat ja hirsiseinien yläosat. Jos taloon on asennettu jälkikäteen lisäeristystä sisäpuolelle, myös hirsien sisäpinnoilla voi olla mikrobikasvustoa ja jopa lahoa. Ongelmien todennäköisyyttä lisää, jos ilmanvaihtoa on tukittu.
– Näiden havaitseminen tai arvioiminen on hyvin vaikeaa. Olisi hyvä tietää, onko tehty remontointeja ja jos on, niin missä laajuudessa sekä mitä silloin on havaittu.
Pinnalta voi arvioida lähinnä sitä, onko esimerkiksi ulkoverhouksen alaosassa näkyviä vaurioita.
– Jos puuverhous on hyvin pahasti vaurioitunut, on hyvin todennäköistä, että myös hirsirakenteissa on vaurioita ainakin paikallisesti.
Näkyvien vaurioiden puute ei kuitenkaan tarkoita, että rakenne olisi kunnossa. Ongelman laajuus paljastuu vasta rakenteita avaamalla.
– Jos rakenteissa on laajoja vaurioita, tonneilla tai vielä muutamilla kymppitonneillakaan ei tehdä vielä oikeastaan mitään.
Alapohjaremonteissa vaaditaan Heimlanderin mukaan yleensä muitakin toimenpiteitä kuin vaurioituneiden osien korjaus, kuten orgaanisen aineksen poistaminen ja tuulettumisen parantaminen ryömintätiloissa.
Ennen 1940-lukua rakennetuissa taloissa on pääsääntöisesti rossipohja. Jos kellari löytyy, se on usein maanvarainen. Myöhemmissä remonteissa on voitu tehdä alapohjaksi maanvastainen betonilaatta.
– Molemmat ovat huonoja, Heimlander sanoo.
– 1970-luvulla on paljon korjattu rossipohjia maanvastaiseksi betonilaataksi. Niille on hyvin tyypillistä, että koko betonilaatan alapuolinen täyttö on tehty hienolla hiekalla ja silloin hiekka nousee helposti alimpien hirsien yläpuolelle.
Tällaisessa tapauksessa kosteus pääsee helposti puurakenteisiin.
1940–1950-luku
Sotien jälkeen rakennetut talot ovat pääsääntöisesti niin sanottuja rintamamiestaloja tai vastaavia.
1960- ja 70-luvut ovat olleet suomalaisen rakentamisen synkät vuosikymmenet.
Kuntotarkastaja Antti Heimlander, Raksystems
– Erona aiempiin aikakausiin on se, että talot ovat puurunkoisia ja niissä on usein purueristys. Usein niissä on kokonaan kellari alla, ei toki aina. Ne ovat usein myös 1,5-kerroksisia.
Kellareissa on tyypillisesti kosteutta.
– Itse olen kohta 20 vuotta tutkinut taloja ja yhtään tuontyyppistä kellaria, joka olisi täysin kuiva, ei ole tullut ikinä vastaan. Koskaan. Se vaihtelee, kuinka laajasti kosteutta on.
Haitan suuruuteen vaikuttaa kosteuden määrä ja erityisesti se, millaisia rakenteita kellarissa on. Muovimatoista, parketeista, kipsilevyseinistä ja muista pintamateriaaleista on aina syytä huolestua.
Jos kellari on pelkkää betonia, tilanne on jo huomattavasti parempi.
– Mitä vähemmän siellä on mitään hienoja tiloja ja pintamateriaaleja, sen parempi.
Olennaista on Heimlanderin mukaan myös se, mitä ja miten remontteja on tehty kellarin ulkopuolelle, kuten salaojitus.
– Jos kellarissa haisee, sille pitäisi aina syy löytää ja korjata. Syyt voivat olla isompia tai pienempiä. Toinen merkki ongelmista ovat jäljet: hilseilevätkö maalit, onko kosteusjälkiä.
Jos kellari ei ole koko talon laajuinen, pitäisi tietää, millainen rakenne on niissä osissa, joissa ei ole kellaria. Sekä heikosti tuulettuva rossipohja että puukoolattu betonilaatta ovat riskejä.
– Puukoolatussa lattiassa voi olla eristeenä 70 senttiä purua. Se, että lattiapinta on siistin näköinen, ei vielä kerro yhtään tilanteesta. Ne pitää avata ja kaivaa, sillä suurin riski on rakenteen pohjassa.
Kellarin lisäksi rintamamiestalon tyyppivikoja ovat kellarin vastaisen välipohjan ongelmat, huonosti tuulettuvat yläpohjat ja riskialttiit ulkoseinärakenteet. Silmämääräisesti ongelmia on hyvin vaikea havaita, ellei pinnalla selkeästi näy merkkejä kosteudesta.
Olisikin tärkeä tietää, miten rakenteita on korjattu.
– Ikävä asia on se, että vaikka vesikatto olisi tehty vuosi sitten, mitään parantavia toimia yläpohjan tuuletukselle ei usein ole tehty. Se on melkein hankalampi tilanne kuin se, että vesikattoa ei olisi uusittu, koska katon alapuoliset rakenteet olisi ollut helppo korjata vesikaton uusimisen yhteydessä.
Tiivistettynä rintamamiestaloista siis löytyy ongelmia kellarista kattoon.
– Ensimmäisen ja toisen kerroksen välisessä välipohjassa harvemmin on mitään, Heimlander naurahtaa.
Myös painovoimainen ilmanvaihto toimii rintamamiestaloissa yleensä hyvin, jos raitisilmaventtiileitä ei ole tukittu.
– Yleensä vaaditaan vain korvausilmaventtiilien asentamista, mikä on toimenpiteenä hyvin pieni.
Heimlander huomauttaa, että rintamamiestaloja pystytettiin Suomeen satoja tuhansia aikana, jolloin rakennusmateriaaleista oli pulaa. Osaamaton talkooporukka huhki kasaan taloja siitä materiaalista, jota satuttiin saamaan.
– Siihen nähdenhän ne ovat aivan loistavia. Ne oli kuitenkin tarkoitettu osittain tilapäiseksi ratkaisuksi eli eivät ne edusta edes oman aikakautensa parasta rakentamista. Se antaa niille minusta vähän tasoitusta.
1960–1970-luku
1960–70-luvun taloissa ongelmat keskittyvät pääsääntöisesti alapohjaan ja seinien alaosiin. Vikoja on siis huomattavasti harvemmassa paikassa kuin vanhemmissa taloissa. Antti Heimlanderin mukaan ei kuitenkaan voi sanoa, että aikakauden talot olisivat kehnoa mainettaan parempia.
– Ongelmia on hyvin usein ja vauriot ovat laajoja. Ne ovat myös korjaustavoiltaan ja kustannuksiltaan varsin kinkkisiä. 1960- ja 70-luvut ovat olleet suomalaisen rakentamisen synkät vuosikymmenet.
Noina aikoina rakentamiseen ilmestyi surullisen kuuluisa valesokkeli. Alapohjarakenteissa kaksoisbetonilaatta ja puukoolattu lattia aiheuttavat ongelmia.
Riskiä pystyy maallikkokin arvioimaan siitä, miten lähellä maanpintaa lattia on.
– Jos on rinnetalo, jossa on korkeat sokkelit, riskit ovat pienemmät. Joskus on taloja, joissa lattia on alempana kuin maanpinta. Sellaisessa riskit ovat jo suuret.
Nykyisin sokkelin minimikorkeus on 30 senttimetriä. Vanhemmissa taloissa on kuitenkin erilaiset rakenteet.
– Vaikka lattiapinta olisi 30 senttiä maanpinnan yläpuolella, esimerkiksi ulkoseinien alapinnassa voivat valesokkelissa puurakenteet kuitenkin olla maanpinnan tasolla.
Maanpinnasta nouseva kosteus ei myöskään ole ainoa seinärakenteiden kosteusvaurion lähde, vaan seinässä voi olla myös esimerkiksi kosteuden tiivistymistä.
Mahdollisuudet selvittää rakenteiden kuntoa talonäytöllä ovat pienet. Ammattilaisenkin on avattava rakenteisiin isoja aukkoja ja otettava mikrobinäytteitä tietääkseen, mikä tilanne on. Jotain osviittaa kuitenkin voivat antaa hajut ja pintojen kunto.
– Jos sokkeleista irtoavat maalit ja on kosteusjälkiä, ne ovat toki aina hälyttäviä merkkejä. Toki nekin voivat toisaalta kertoa vain siitä, että sokkelia ei ole koskaan maalattu.
Jos rakenteissa on vikaa, korjaus ei ole pikkujuttu.
– Hintalappu on helpommassa ja pienemmässäkin rakennuksessa helposti 50 000 ja siitä sitten vain ylöspäin, koska rakenteen vaurion korjaamisen lisäksi tarvitaan myös rakennuksen ulkopuolelle korjauksia kosteudenhallintaan, kuten salaojien uusimista. Ulkoseinät ovat kantavia rakenteita, joten niiden korjaaminen vaatii tukemista ja miettimistä. Alapohjarakenteet puolestaan ovat rakennustavaltaan sellaisia, että korjaukset on hankala toteuttaa järkevästi.
Sen sijaan parjatut tasakatot aiheuttavat Heimlanderin mukaan etupäässä paikallisia vuotovaurioita ja toisinaan rakenteen tuulettumisen puutteista johtuvia ongelmia. Hän huomauttaa, että pahimmat tasakatot on jo uusittu.
– Verrattuna siihen, miten paljon niistä puhutaan, ne eivät ole niin pahoja. Korjausteknisesti ne ovat myös helpompia – eli halvempia – kuin esimerkiksi ulkoseinien alaosien ja alapohjien korjaukset.
50 000
euroa ei usein riitä korjauksiin, jos rakenteista löytyy isoja vaurioita.
1980–1990-luku
1980–90-lukujen aikana rakennustavat kokivat suuren murroksen.
1980-luvun alun taloissa voi olla vielä valesokkeleita, kun taas 1990-luvun lopun talojen rakenteet ovat jo lähellä nykyaikaisia. Lämmön- ja vesieristykset eivät tosin vielä 90-luvullakaan olleet aivan nykytasolla.
– Kylpyhuoneen pystyy moni ostajakin arvioimaan, onko se jo rempattu. Jos ei ole tähän mennessä remontoitu niin kyllä se 90-luvun taloissakin alkaa jos ei heti niin kohta tulla vastaan, Antti Heimlander sanoo.
Myös 1980–90-luvun taloista kannattaa kiinnittää huomiota rakennuspaikkaan ja sokkeleiden korkeuteen.
– Jos talo on mäen päällä ja siinä on korkeat sokkelit, riskejä alkaa olla 90-luvun talossa jo aika vähän.
1980-luvun alun taloissa sen sijaan alkaa vesikaton ja monen muun rakenteen tekninen käyttöikä olla lopussa.
– Se, mitä on tehty ja mitä ei, vaihtelee tosi paljon. Joitakin taloja on remontoitu tosi paljon vuosien mittaan ja joissakin ei ole tehty vielä yhtään mitään. Ostajan on tosi tärkeä selvittää, mitä kaikkea on jo tehty.
2000-luku
Uusissa taloissa ongelmana ovat lähinnä mahdolliset rakennusvirheet ja laitteiden huollon laiminlyönti.
– Jos vanhimmissa taloista on kuntotarkastuksessa löydetty merkittäviä vaurioita noin 50 prosentista, 2000-luvun taloissa se on jo alle 2 prosenttia. Ero on aika valtava. Toki osa vaurioista kehittyy vasta ajan kanssa. Sitä johtopäätöstä ei siis voi vetää, että uudet talot olisi niin mainiosti rakennettu, että niissä ei ole vikoja, Antti Heimlander sanoo.
Riskialttiiksi todettuja rakenteita uusiin taloihin ei toki enää ole tehty.
– Jos esimerkiksi alapohja ja ulkoseinän alaosan rakenteet on tehty edes vähän sinne päin kuin ne on suunniteltu, on hyvin vaikea keksiä niistä olennaisia riskejä.
Uusissa taloissa riskinä on se, että niissä on paljon tekniikkaa, jota pitää osata käyttää ja huoltaa. Muuten esimerkiksi ilmanvaihto voi rikkoutua.
